Załącznik nr 1
do uchwały nr 31/2016
z dnia 30.11.2016 r.
Rady Nadzorczej SM „Metalowiec”
w Gorzowie Wlkp.
Podstawa prawna
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (tekst jednolity z 7.08.13 r. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222, z późniejszymi zmianami).
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.)
Ustawa z dnia 29 września 1994r. o rachunkowości (tekst jednolity z 22.06.16 r. Dz. U. z 2016 r., poz. 1047).
Statut Spółdzielni Mieszkaniowej „Metalowiec”.
CZĘŚĆ A
Zasady rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w tym nieruchomości wspólnych oraz ustalenia opłat za lokale mieszkalne i użytkowe.
CZĘŚĆ B
Obowiązki Spółdzielni i użytkowników w zakresie napraw wewnątrz lokali oraz zasady rozliczeń Spółdzielni z użytkownikami zwalniającymi lokale.
CZĘŚĆ A
Zasady rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w tym nieruchomości wspólnych oraz ustalenia opłat za lokale mieszkalne i użytkowe.
I. Zasady ogólne
1. Regulamin ustala zasady rozliczania kosztów gospodarki zasobami Spółdzielni i wysokości obciążeń poszczególnych lokali w zakresie:
a) eksploatacji podstawowej, w której jest między innymi:
– podatek od nieruchomości,
– wieczyste użytkowanie terenów,
– koszty administracji
– energia elektryczna w częściach wspólnych,
– eksploatacja dźwigów,
– konserwacja i przeglądy techniczne,
– eksploatacja domofonów,
– utrzymanie części wspólnych
– pozostałe koszty
b) odpisu na fundusz remontowy
c) dostawy wody i odbioru ścieków,
d) dostawy gazu w przypadku liczników zbiorczych,
e) centralnego ogrzewania,
f) podgrzania zimnej wody,
g) odpadów komunalnych,
h) pomieszczeń przynależnych,
i) przeglądów związanych z użytkowaniem kominków.
2. Ilekroć w regulaminie jest mowa o użytkowniku rozumie się przez to:
a) członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu,
b) członka będącego właścicielem,
c) osobę niebędącą członkiem, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
d) właściciela niebędącego członkiem,
e) najemcę lokalu mieszkalnego, użytkowego i innego,
f) osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego,
g) dzierżawcę terenów
3. Koszty w Spółdzielni rozlicza się w skali całej Spółdzielni lub nieruchomości w okresach rocznych przyjętych dla poszczególnych składników kosztów.
4. Podstawą do rozliczenia kosztów jest roczny plan gospodarczy opracowany przez Zarząd i zatwierdzony przez Radę Nadzorczą.
5. Rozliczenie kosztów Spółdzielni służy do określenia wysokości obciążeń przypadających na poszczególne rodzaje lokali (mieszkalne, użytkowe, garaże).
II. Fizyczna jednostka rozliczeniowa
1. Jednostkę rozliczeniową kosztów może stanowić:
a) m2 powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń przynależnych,
b) osoba zamieszkała w lokalu,
c) lokal,
d) m3 zużytej wody i gazu.
2. Przez liczbę osób zamieszkałych w danym lokalu należy rozumieć osoby przebywające w nim powyżej jednego miesiąca.
3. Obowiązkiem członka Spółdzielni jest zgłoszenie każdorazowo do Spółdzielni zmiany ilości osób zamieszkałych w lokalu.
Zgłoszenie do Spółdzielni zmiany ilości osób zamieszkałych skutkuje zmianami opłat od początku następnego miesiąca kalendarzowego.
W przypadku ustalenia, że w użytkowanym lokalu zamieszkuje więcej osób niż zgłoszono do naliczania opłat za użytkowanie lokalu, Spółdzielnia nalicza opłaty karne za ten lokal, w wysokości 500% kosztów wyliczanych dla jednej osoby w tej nieruchomości, dla każdej nie zgłoszonej osoby.
Opłaty karne nalicza się wstecz – za okres sześciu miesięcy – poczynając od miesiąca poprzedzającego stwierdzenie takiej okoliczności. W przypadku udokumentowania przez użytkownika lokalu (osobę posiadającą tytuł prawny do lokalu), krótszego niż sześć miesięcy okresu zamieszkania przez osoby wcześniej nie zgłoszone do dokonywania naliczeń, opłaty karne korygowane są do faktycznego okresu zamieszkania przez te osoby.
Opłaty bieżące nalicza się według faktycznej ilości zamieszkałych w lokalu osób
4. Za powierzchnię użytkową lokali oraz pomieszczeń przynależnych przyjmuje się powierzchnię wynikającą z ewidencji budynków i lokali prowadzonej przez Urząd Miasta.
III. Rozliczenie kosztów
1. Koszty eksploatacji podstawowej rozlicza się na 1 m2 powierzchni użytkowej w skali Spółdzielni lub nieruchomości, służą za podstawę do określenia wysokości obciążenia lokali.
Dla lokali użytkowych wysokość obciążenia może być skorygowana w górę z tytułu większej intensywności użytkowania zwiększającej koszt jednostkowy.
W przypadku, gdy część lokalu mieszkalnego jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej Spółdzielnia może obciążyć tę część lokalu mieszkalnego kosztami eksploatacji w wysokości jak dla lokali użytkowych.
2. Podatek od nieruchomości oraz wieczyste użytkowanie terenów rozlicza się na m2 powierzchni użytkowej w skali nieruchomości.
3. Koszty energii elektrycznej zużywanej częściach wspólnych rozlicza się na m2 powierzchni użytkowej lokali w skali nieruchomości.
4. Koszty zużycia gazu w budynkach wyposażonych w liczniki zbiorcze rozlicza się na lokale mieszkalne wyposażone w punkty poboru wg wskazań tych liczników.
Jednostką rozliczeniową jest m3 na osobę.
5. Koszty eksploatacji dźwigów rozlicza się na budynki wyposażone w dźwigi w skali nieruchomości, na osoby zamieszkałe w tych budynkach.
6. Koszty eksploatacji domofonów rozlicza się w skali nieruchomości na jeden lokal.
Koszty dewastacji domofonów i naprawy uszkodzonych aparatów wewnątrz lokali, nie są objęte konserwacją i obciążają bezpośrednio zainteresowanych.
7. Koszty konserwacji instalacji centralnego ogrzewania, centralnej ciepłej wody i wodno-kanalizacyjnej są rozliczane w skali nieruchomości na m2 powierzchni użytkowej.
8. Koszty remontów i konserwacji dla poszczególnych nieruchomości odnoszone są na m2 powierzchni użytkowej i określone w wysokości odpisów na m2 zatwierdzonych przez Radę Nadzorczą, odrębnie dla lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży.
Na koszty remontów i konserwacji w ramach nieruchomości składają się wydatki związane z remontami:
· budynków,
· małej architektury,
· dróg i chodników,
· oraz częściowo naprawami wewnątrz lokali.
Szczegółowy zakres napraw wewnątrz lokali określony jest w części „B” niniejszego regulaminu.
9. Koszty wywozu odpadów komunalnych reguluje ustawa o utrzymania czystości i porządku w gminach.
10. Koszty sprzątania klatek schodowych rozliczane są na ilość lokali w sprzątanej klatce schodowej.
11. Koszty sprzątania terenów zewnętrznych i części wspólnych rozliczane są w skali nieruchomości na m2 powierzchni użytkowej.
12. Koszty opłat za pomieszczenia dodatkowe rozliczane są wg zasad ustalonych przez Zarząd.
13. Koszty energii elektrycznej zużytej w zespołach garaży rozlicza się wg zasady, że osoby posiadające garaże z podlicznikami, koszty energii elektrycznej rozliczane mają wg wskazań tych podliczników. Natomiast kosztami wynikającymi z różnicy między wskazaniem licznika głównego a sumą wskazań podliczników obciążane są osoby posiadające garaże nieopomiarowane wg m2 powierzchni użytkowej tych garaży.
14. Koszty centralnego ogrzewania i podgrzewania wody rozlicza się na podstawie odrębnego „Regulaminu Rozliczania Energii Cieplnej obowiązującego w Spółdzielni Mieszkaniowej Metalowiec”.
15. Koszty dostawy wody i odbioru ścieków rozlicza się na podstawie odrębnego „Regulaminu rozliczenia kosztów zużycia wody i odprowadzenia ścieków oraz ustalania opłat za wodę i ścieki w Spółdzielni Mieszkaniowej „Metalowiec” w Gorzowie Wlkp.”
16. Koszty inne, wyżej niesklasyfikowane, rozlicza się na podstawie przyjętego przez Radę Nadzorczą planu gospodarczego uchwalanego na dany okres rozrachunkowy.
Stawkę opłat eksploatacyjnych na poszczególnych nieruchomościach koryguje się o wartości wyniku z roku poprzedniego. Niedobór roku ubiegłego zwiększa koszty nieruchomości w roku następnym, natomiast nadwyżka zwiększa przychody danej nieruchomości.
IV. Rozliczenie spłaty zobowiązań długoterminowych.
Rozliczenie spłaty zobowiązań długoterminowych reguluje Ustawa o pomocy Państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych z dnia 30.11.1995 r. (Dz. U. z 2013r. poz. 763).
V. Opłaty za używanie lokali
1. Ustalone w wyniku rozliczeń obciążenia poszczególnych lokali kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz spłaty zobowiązań długoterminowych pokrywane są przez użytkowników lokali wymienionych w Rozdziale I.
2. Członkowie i osoby nie będące członkami, zajmujący lokale, wnoszą opłaty eksploatacyjne w wysokości wynikającej z kosztów określonych w Rozdziale III i IV niniejszego regulaminu oraz w innych, odrębnych regulaminach obowiązujących w Spółdzielni Mieszkaniowej „Metalowiec”.
3. Najemcy lokali wnoszą opłaty czynszowe w wysokości określonej w dwustronnych umowach.
4. Koszty ponoszone na utrzymanie lokali na potrzeby własne Spółdzielni są określane
w wysokości faktycznie ponoszonych kosztów i odnoszone są w ciężar kosztów eksploatacji podstawowej.
5. Koszty założenia i usunięcia reklam, tablic informacyjnych itp. obciążają bezpośrednio zainteresowanego. Opłaty z tym związane regulowane są w formie dwustronnej umowy.
6. Powstanie i ustanie obowiązku wnoszenia opłat eksploatacyjnych ustalają w odniesieniu do członków Spółdzielni odpowiednie postanowienia Statutu Spółdzielni. Takie same zasady obowiązują użytkowników lokali nie będących członkami zawarte w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
7. W przypadku zmiany użytkownika lokalu, koszty mediów rozliczanych okresowo pokrywa nowy użytkownik lokalu.
8. O zmianie wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni, Spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić użytkowników wymienionych w Rozdziale I, co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.
9. O zmianie wysokości opłat eksploatacyjnych zależnych od Spółdzielni, związanych z użytkowaniem lokali, części wspólnych i utrzymaniem mienia Spółdzielni, zatwierdzonych przez Radę Nadzorczą, Spółdzielnia winna powiadomić użytkowników lokali co najmniej 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
10. Spółdzielnia ma prawo zaliczyć wpłatę dokonaną przez dłużnika na czynsz najmu i inne opłaty eksploatacyjne związane z lokalem, na poczet długu najdłużej wymagalnego. Spółdzielnia nie jest związana wskazaniem dokonanym przez dłużnika.
CZĘŚĆ B
Obowiązki Spółdzielni i użytkowników w zakresie napraw wewnątrz lokali oraz zasady rozliczeń Spółdzielni z użytkownikami zwalniającymi lokale.
Naprawami w rozumieniu niniejszego regulaminu są roboty konserwacyjne, remontowe oraz wymiana zużytych lub uszkodzonych elementów wykończenia i wyposażenia wewnątrz lokali. Do wnętrza lokali zalicza się również zewnętrzną stronę drzwi wejściowych z ościeżnicą.
I. Naprawy obciążające Spółdzielnię.
1. Podstawowy zakres obowiązków Spółdzielni w dziedzinie napraw wewnątrz lokali obejmuje:
a) naprawy całej instalacji centralnego ogrzewania z wyjątkiem dewastacji elementów tej instalacji, której koszty ponosi użytkownik,
b) naprawy pionów instalacji wodociągowej z trójnikami na tych pionach, zaworami odcinającymi do mieszkania wraz z wodomierzami lokalowymi oraz ich legalizacją. Naprawa pionów instalacji kanalizacyjnej z trójnikami na tych pionach włącznie.
c) naprawy instalacji gazowej do zaworu odcinającego urządzenie,
d) naprawy instalacji elektrycznej od złącza kablowego w budynku poprzez wewnętrzną linię zasilającą do licznika energii elektrycznej w mieszkaniu,
a w przypadku jego zlokalizowania poza mieszkaniem do podstawy gniazd bezpiecznikowych od strony zasilania w mieszkaniu,
e) naprawy instalacji domofonów, centrali i zasilacza, z wyjątkiem zniszczenia aparatu wewnątrz lokalu,
Naprawy, o których mowa, są finansowane z funduszu na remonty i konserwację.
II. Naprawy i obowiązki obciążające użytkowników lokali
1. Naprawy wewnątrz lokali, nie ujęte w Części „B”, Rozdział I niniejszego regulaminu oraz w innych Regulaminach Spółdzielni, obciążają użytkowników tych lokali.
2. Do obowiązków użytkowników zalicza się:
a) obowiązki w zakresie odnawiania lokalu:
· malowanie sufitów i ścian,
· malowanie drzwi i okien drewnianych wewnątrz i na zewnątrz,
· przegląd i konserwacja okien zgodnie z wytycznymi producenta,
· malowanie grzejników, rur i innych elementów metalowych wyposażenia mieszkania, przeznaczonych do malowania w celu zabezpieczenia przed korozją,
· wymiana uszkodzonych szyb w oknach, drzwiach wewnętrznych i pomieszczeniach przynależnych,
· naprawianie i wymiany podłóg w zależności od potrzeb z wyjątkiem podłoży betonowych.
b) naprawianie instalacji i urządzeń oraz ich wymianę:
· instalacji wodociągowej za wodomierzem lokalowym,
· instalacji kanalizacyjnej za trójnikiem na pionie z kratkami ściekowymi włącznie,
· instalacji elektrycznej do podstawy bezpieczników w lokalu włącznie z wymianą osprzętu elektrycznego typu gniazdka wtykowe, włączniki itp.,
· urządzeń techniczno-sanitarnych i gazowych łącznie z wymianą tych urządzeń,
· podzielników kosztów centralnego ogrzewania instalowanych na grzejnikach,
· instalacji gazowej za zaworami odcinającymi urządzenia odbiorcze,
· instalacji domofonowej w lokalu z aparatem odbiorczym włącznie,
· instalacji RTV w przypadku jej modernizacji lub dewastacji.
c) naprawianie i wymianę drzwi wewnętrznych i wejściowych do lokalu łącznie z ościeżnicami,
d) naprawianie stolarki okiennej,
e) wymianę stolarki okiennej zgodnie z obowiązującymi w Spółdzielni zasadami wymiany stolarki okiennej.
f) powiadomienie Spółdzielni o dokonanych wymianach urządzeń techniczno-sanitarnych, gazowych, drzwi wejściowych i stolarki okiennej na własny koszt.
III. Zasady wymiany stolarki okiennej przed upływem amortyzacji.
1) Okres 100% amortyzacji stolarki okiennej określa się na 30 lat od momentu oddania budynku do eksploatacji lub od daty jego przejęcia przez Spółdzielnię (byłe budynki zakładowe).
2) Udział finansowy Spółdzielni w wymienionej stolarce nie wymaga kwalifikowania jej do wymiany przez Komisję Spółdzielni. Lokator przed wymianą stolarki musi zgłosić się do Działu Technicznego Spółdzielni celem otrzymania i potwierdzenia odbioru warunków, jakim powinna odpowiadać wymieniona stolarka.
Zgodność zamontowanej stolarki z wydanymi warunkami będzie sprawdzona przez pracownika Spółdzielni po dostarczeniu przez lokatora kserokopii faktury zakupu stolarki.
3) Każdy rok użytkowania stolarki okiennej w okresie ustalonym w punkcie 1) powoduje zmniejszenie finansowania przez użytkownika o 3,3 %, a o ten sam % zwiększa udział Spółdzielni w finansowaniu jej wymiany.
4) Po upływie 30-to letniego okresu eksploatacji wymianę stolarki okiennej dokonuje się na koszt Spółdzielni w ramach funduszu remontowego w miarę posiadanych środków.
5) Koszty związane z wymianą stolarki okiennej oblicza się w oparciu o średnie ceny stolarki okiennej z cenników SEKOCENBUDU aktualizowanych co kwartał.
6) Montowana stolarka okienna powinna posiadać:
– certyfikat zgodności z Polską Normą lub aprobatę techniczną ITB,
– atest higieniczny,
– spełnione wymagania zasadnicze i posiadać oznaczenie CE lub znak budowlany.
7) Przy wymianie należy zachować istniejący podział architektoniczny, funkcjonalność, kolorystykę wymienianej stolarki oraz zapewnić prawidłowość jej obróbek.
8) Montowana stolarka musi zapewnić dopływ powietrza dla potrzeb wentylacji grawitacyjnej zgodnie z normą PN-83/b-03430. W przypadku stwierdzenia przez SM „Metalowiec”, że lokator zamontował okna nie spełniające warunków wymiany powietrza, lokatora obciążą koszty usuwania zagrzybienia mieszkania oraz koszty doprowadzenia okien do stanu spełniającego warunki wymiany powietrza.
9) Spółdzielnia nie bierze odpowiedzialności za niewłaściwy montaż okien przez lokatora.
10) W przypadku nie spełnienia zapisów z punktów 6, 7, 8 Spółdzielnia nie będzie finansowała wymienionej stolarki.
11) Termin zwrotu kosztów wymiany stolarki okiennej przez Spółdzielnię zależeć będzie od posiadanych środków finansowych przewidzianych na ten cel.
Regulamin niniejszy wchodzi w życie z dniem 01.01.2017 r. i zastępuje dotychczasowy regulamin przyjęty uchwałą Rady Nadzorczej nr 8/96 z dnia 11.04.1996 r. z późn. zm.